خنثی شدن تسهیلات مسکن سال ۱۳۹۸
سه ماهه آغاز سنه 98 تنها 233 تن تقاضای اخذ تسهیلات مسکن برای خرید ملک داشتند و این به معنای ناکارآمدی این تسهیلات برای کمک به افزایش نا متقاضیان برای خرید ملک و رکود مسکن است. رقم کنونی تسهیلات مسکن برای خرید ملک و کاهش نرخ فایده بدست دولت یازدهم مشروط بر اینکه نرخ تورم چنین جهش بی‌سابقه‌ای را تجربه نمی‌کرد، می‌توانست الی حدودی کارساز باشد و متقاضیان می‌توانستند با مبلغ تسهیلات خود بخشی از بها خانه را پرداخت کنند. منتها با توجه به افزایش چند برابری قیمت‌ها می‌توان گفت این رقم در نهایت 10 لغایت 15 درصد بها یک ملک را در تهران پوشش می‌دهد و عملا کارایی لازم را در کنترل قیمت‌ها ندارد.
افزایش تسهیلات مسکن برای خرید ملک
بعد از آنکه در فرجام سنه 1391 بخش مسکن به دلیل حباب بها به رکود برخورد، نسخه‌های بسیاری برای بهبود بیماری رکود مسکن تجویز شد، که در آن بازه زمانی عمده کارشناسان تاکید داشتند افزایش تسهیلات مسکن برای خرید ملک و تفریق نرخ هوده می‌تواند گذرگاه مناسبی برای بازدارندگی از افزایش رکود مسکن و مهار قیمت‌ها باشد. از این رو گمانه‌زنی‌ها برای افزایش تسهیلات مسکن برای خرید ملک مانند اوراق تسه که بیش از 50 درصد قیمت خانه را پوشش می‌دهد مطرح بود.
سرانجام سال 1394 دو گونه افزایش تسهیلات از راه صندوق پس انداز مسکن یکم و اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن برای خرید ملک یا اوراق تسه برای کمک به خریداران مسکن ارائه شد که هم اکنون نرخ فایده اولی 9.5 و دومی 17.5 درصد است. برای گرفتن وام منزل اولی‌ها باید دو دوره شش ماهه سپرده‌گذاری کرد که پس از یک سال دو مساوی رقم ودیعه وام تعلق بگیرد. قابل ذکر است اوراق ممتاز نیازی به سپرده‌گذاری ندارد و باید برای دریافت آن برگه‌های اوراق خریداری کرد که هم الان در محدوده 50 هزار تومان پیمان دارد.
چرایی رکود مسکن
زمانی که وام مسکن یکم برای زوجین تهرانی به سقف 160 میلیون تومان رسید، تصور می‌شد این تسهیلات مسکن برای خرید ملک بهترین کمک برای خرید مسکن است. نرخ هوده این وام، طی چند مرحله از 14 درصد به 9.5 درصد در شهریورماه 1395 تفریق یافت. یک ایراد اساسی این تسهیلات این است که به واحدهای با عمر بیش از 15 سنه تعلق نمی‌گیرد و واحدهای اخیرالتأسیس هم طبق آمارهای منتشر شده از جانب «کیلید» به طور میانگین در اواخر خرداد ماه سال 98 متری 12 میلیون تومان به بالا خرید و فروش می شود که عملا مبلغ کنونی تسهیلات حدود 15 متر قیمت ملک را پوشش می‌دهد و رکود بازار مسکن پیوستگی پیدا می‌کند.
یکی دیگر از راه‌های گرفتن وام اوراق تسهیلات خرید مسکن است که برای خرید خانه‌های لغایت 20 سال ساخت هم پرداخت می‌شود. متقاضیان می‌توانند در طهران 100 میلیون تومان از محل اوراق ممتاز (با نرخ امروز 50 هزار تومان) به اضافه 20 میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده به اضافه 20 میلیون تومان تسهیلات جعاله؛ رویهمرفته 140 میلیون تومان دریافت کنند. برای گرفتن این گونه تسهیلات باید به ازای هر 500 هزار تومان یک فیش اوراق تهیه کرد، که رقمی حدود 14 میلیون تومان می شود. یعنی حدود 125 میلیون تومان پرداختی بانک به زوجین است که که باز هم تکافوی خرید مسکن در بسیاری از نقاط تهران را نمی‌دهد و رکود مسکن از بین نمی‌رود.
نیاز به افزایش تسهیلات
همان‌طور که اشاره شد هم الان میانگین بها مسکن در شهر تهران 12 میلیون تومان است که به طور متوسط (با لحاظ قرار دادن این مساله که بها در مناطق مختلف، متغیر است) برای خرید یک واحد مسکونی 60 متری باید 720 میلیون تومان خرج کرد؛ در حالی که رقم وام تنها 160 میلیون تومان برای دونفر است. پس زوجین تهرانی باید نزدیک 560 میلیون تومان را خودشان جاسازی کنند. از سوی سایر محاسبات نشانه می‌دهد که با هوده 9.5 درصدی و مراجعت ۱۲ ساله وام، زوجین باید ماهانه یک میلیون و 860 هزار تومان قسط و در مجموع 108 میلیون تومان سود به بانک مسکن برگردانند. پر واضح است که عمده اقشار جامعه طاقت پرداخت چنین اقساطی را ندارند و احتیاج به افزایش تسهیلات مسکن برای خرید ملک حس می‌شود.
حال اگر مشتریان بخواهند از راه تسهیلات 140 میلیون تومانی اوراق تسه اقدام به خرید مسکن کنند با لحاظ نرخ هوده 17.5 درصد باید ماهیانه 2 میلیون و 330 هزار تومان را طی 12 سال پرداخت کنند که مجموع هوده 140 میلیون تومان به 97 میلیون و 800 هزار تومان می رسد.
در نتیجه تسهیلات فعلی بانک مسکن از قبیل اوراق تسه نمی‌تواند به عنوان کمک حال ملت برای خرید منزل باشد و رکود مسکن را تغییر نمی‌دهد. بررسی‌ها علت پایین بودن تاب تاثیرگذاری تسهیلات، بر بها مسکن و بالا بودن اقساط ماهیانه تسهیلات مسکن و عدم تناسب آن با درآمد دهک‌های زیر و حتی میانه جامعه را عدم پیشباز این چنینی از این تسهیلات می‌دهد و رکود مسکن ادامه می‌یابد.
خبری از افزایش تسهیلات نیست
همان‌طور که اشاره شد طبق پسینیان آمارهای منتشر شده در سنه 98 کمتر از 240 نفر درخواست تسهیلات و اوراق تسه دادند و این تقریبا یعنی هیچ قشری از جامعه علاقه ای به اخذ این وام ندارند و رکود مسکن ادامه می‌یابد. این در حال است که جوانان متولد دهه شصت در مرحله‌ای هستند که باید برای سکونت و برپایی خانواده اقدام کنند و سرگردانی بیش از این پیامدها اجتماعی کثرت برای آنها به به اتفاق خواهد داشت.
گفتنی است به گفته سخنگوی دولت هیچ اقدامی برای افزایش تسهیلات در دستور پیشه دولت نیست و متولیان این تقسیم به سراغ کنترل قیمت‌ها و در نهایت افزایش عرضه می‌روند. در حالی که کنترل قیمت‌ها صرفا با تعادل بین عرضه و تقاضا میسر می‌شود و اقدامات دستوری همچون دریافت مالیات با ردیف‌های گوناگون و سهیمه‌بندی مصالح ساختمانی و … در نهایت می‌تواند از سوداگری و به قولی سفته‌بازی در این بازار ممانعت کند.
حال اینکه چه راهکارهایی کارایی مستقیم در مهار قیمت‌ها و افزایش توان خریداران دارد و می‌توان در این چگونگی اقتصادی آن را به پیشه برد، موضوعی است که گاهنامه خبری «کیلید» در گزارش‌ها و مصاحبه‌های نیاکان با صاحب نظران این بخش به آن می‌پردازد و به سمع و عقیده شما می‌رساند.